깡통전세란 역전세 뜻 예방 방법

깡통전세

깡통전세라는 단어는 뉴스나 기사에 한 번씩 이슈가 되고 있어 거의 모르는 사람이 없을 거라 생각됩니다. 깡통전세도 다양한 방법으로 당하기 때문에 대표적으로 몇 개를 알아보도록 하겠습니다.

목차
1.깡통전세란?
1-1 주의해야 하는 이유
1-2 확인해야 할 것
2. 역전세란?
3. 전세보증금반환보증
4. 정리

깡통전세란?

임대인이 은행 대출금 이자를 갚지 못해 경매로 넘어가는 경우 아파트 전세로 들어간 임차인의 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 

 

위 사례도 종종 있지만 다른 유형으로는 한 가지 예를 들어보면 4억 원짜리 주택이 있고 이 주택을 전세로 임대차할 경우 전세 보증금이 3억 원이라고 할 때 이러한 주택의 경우 전세가율이 75 퍼에 해당됩니다.

 

일반적으로 전세가율 70%를 넘게 되면 주택 가치대비 전세 보증금이 높기에 깡통전세 가능성이 높습니다.

 

집 시세보다 임차인의 보증금 + 임대인의 근저당이 더 높을 경우 집 시세가 떨어지게 되면 임차인 보증금 + 임대인 근저당이 더 높아집니다. 근저당을 설정했다는 건 현금이 충분하지 않다는 의미로 시세가 떨어지면 계약기간이 끝났을 때 임대인의 빚을 갚기도 급급한 상황이 발생하여 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례도 있습니다.

주의해야 하는 이유

가장 위험한 건 주택에 설정되어 있는 근저당 대출입니다. 주택을 매수할 경우 임대인들은 일반적으로 갭투자를 활용하시는 건 알고 계실 겁니다. 본인의 돈을 투자하기보단 은행과 임차인의 보증금으로 주택을 매수하는 케이스입니다.

 

임대인 입장에선 은행과 임차인의 자금을 이용하여 투자금이 적게 든다는 메리트가 발생하지만 그 이자를 감당하지 못할 경우 경매처분을 받게 되면 경매를 통한 매각대금 처분 시 최우선으로 변제받는 사람이 근저당권 설정자 이기 때문에 임차인은 돈 한 푼 못 받는 경우가 생기기 때문입니다. 임차인은 2순위 이기 때문에 보증금을 받을 수 없습니다.

확인해야 될 것

전세 계약 시 등기사항전부증명서를 통하여 근저당 설정 여부를 확인하는 게 가장 중요하며 정확한 주소와 임대인 이름이 일치하는지 빚이 얼마큼 있는지 등 확인해야 안전하게 진행할 수 있습니다.

전국 전세가율

역전세란?

역전세라는 말 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 말 그대로 전세보증금이 역전되었다는 걸 말하는데 초기 전세계약을 했던 보증금 금액보다 전세가격이 하락한 것을 말합니다.

 

주택가격이 하락하면 전세가격이 동반하락 되는 건 아실 겁니다. 예를 들면 처음 계약 했을 때 보증금이 3억이었는데 시간이 지나 보증금이 1억 5천으로 하락이 되었을 때 계약기간의 만료로 인해 임대인은 보증금을 줘야 하는데

 

전세 보증금이 떨어지면서 1억 5천의 돈을 임대인이 직접 융통하여 지급해야 하는 상황이 발생합니다. 임대인이 돈이 있는 상황이면 문제 될 게 없지만 돈이 없는 경우 난감한 상황이 발생할 수 있습니다.

 

새로운 임차인을 구한다고 해도 이미 전세 시세는 1억 5천으로 나머지 1억 5천의 돈은 어떻게든 임대인이 구해야 합니다.

 

그러다 보니 최근 임대인들이 돈이 없어 못주는 상황이 발생하거나 보증금 일부만 돌려주는 이야기가 많이 나오고 있습니다. 임차인 입장에서도 난감한 상황이 발생하게 되는 겁니다.

 

이러한 문제가 발생하면 소송을 통해 해결하는 방법이 있지만 시간과 비용이 발생하기 때문에 임차인도 고통의 시간을 보내야 합니다.

전세보증금반환보증

전세보증보험 가입방법 비용 깡통전세 방지법

이러한 경우를 대비하여 전세보증보험에 가입하는 방법도 있습니다. 만약 가입 되어 있지 않는 상황에서 위와 같은 문제가 발생하게 되면 우선 받을 수 있는 만큼 보증금이라도 받아두고 나머지 보증금을 받을 때까지 대항력을 유지해야 합니다.

전세보증보험에 대한 정보는 위 포스팅을 참고하시면 됩니다.

정리

임차인은 항상 위험에 노출되어 있다는 걸 잊으시면 안 됩니다. 그만큼 많은 걸 알아야 하고 대비해야 불이익을 피할 수 있습니다. 요즘 깡통전세 사기 사례가 많다 보니 걱정되시는 분들도 많으실겁니다. 굳이 보증보험을 가입하지 않아도 좋은 집주인을 만나면 문제 될 일은 없지만 요즘 사건사고가 많다보니 조심해도 나쁠 건 없습니다.