재개발 절차와 감정평가의 기준 순서를 알아보자

재건축은 공공사업으로

주택이나 도로공원 상하수도

노후시설 등 새롭게 정비하는 방면

 

재개발은 민간사업으로

진행하는 차이가 있습니다.

 

이번에 알아볼 내용은 재개발 감정평가

대해 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 감정평가가 무엇인가?

경제적 가치 판정하여 가액을

표기하는 것을 말합니다.

 

재개발 재건축 사업에서

가장 중요하게 보는건

본인 집에 대한 감정평가 입니다.

 

각 개별 자산의 가치를 평가하여

산정한 금액 사업시행 인가

고시일 기준으로 감정평가 됩니다.

 

단독주택은 토지 와 건물 평가

공동주택은 구분 소유권 평가

 

건물은 재료로 신축 시 원가에

감가 요인 등을 반영하여 산정합니다.

 

토지는 표준 공시지가에 지역 시점

개별 요인 등 고려하여 산정합니다.

비례율 = 총후자산평가액 - 총 사업비 / 총 전평가액 X 100

종후자산평가액

사업이 완료된 후 조합이 얻게 되는

조합원 분양수입과 일반 분양수입을 합한 비용

 

재개발 사업 완료 되었을때

가치를 보는 금액 입니다.

 

총 사업비

공사비를 비롯한 모든 기타 사업비를 더한 비용

재개발 완료되는 단계까지 들어가는

인건비 운영비 모두 포함 됩니다.

 

총 전평가액

부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에

감정평가업자 중 시장 군수가 선정 계약한

 

감정평가업정 2인 이상이 평가한

금액을 산술 평가하여 산정

재개발 사업 전 먼저 감정 평가한 금액

 

감정평가 계산

토지 같은 경우는 공시지가

건물 같은 경우는 원가법

기준으로 감정 평가 한다고 보면 됩니다.

 

토지는 주변 환경에 따라 가격이

확 바뀌는 경향이 있습니다.

 

도로에 접했는지 교통망 철도망

상가 등 접근성이 좋은지

 

인근 거래 시세 포함해서

종합적으로 토지 가격을 평가합니다.

 

건물은 원가법을 적용하여

신축할 때 들어간 비용을

모두 고려하여 결정합니다.

재개발 지역 투자할 때

요즘 보면 소액으로 여러 곳 지분으로

투자하시는 분들이 많이 있습니다.

 

지분 투자할땐 가능하면

평가액이 높게 책정된 위치에

있는게 좀 더 유리하게 출발할수 있습니다.

 

지분도 지분 나름인데 보통은

대지에 많이 투자 하는 경향이 강합니다.

 

대지의 경우는 작은 필지 일수록

투자 선호도가 높으며 거래 성사율이

높아 회전률이 굉장히 양호 합니다.

 

재건축 재개발 지역에 토지 투자

한다면 용도를 잘 체크하셔야 합니다.

 

용도뿐만 아니라 도로에 접했는지

인근 상가나 역과 접근성이 좋은지

인프라 확인은 필수로 하시길 바랍니다.

 

용도가 어떻게 변경되는지에 따라

토지 가격은 천지차이로 변하기 때문입니다.

 

요약

재개발은 민간사업으로 진행한다.

경제적 가치를 판정하여

표기하는걸 감정평가라고 한다.

 

단독주택은 토지와 건물 평가

공동주택은 구분소유권 평가

 

토지는 공시지가와 지역 시점

개별 요인을 확인후 평가

 

건물은 원가법을 적용하여

신축에 들어간 비용을 고려후 평가

 

재개발 지역 투자할땐

대지에 많이 하는 경향이 있다.