환지방식이란 체비지와 보류지 감보율 보상 알아보자

요즘은 경재를 필수로 배워야 하는 시기인 만큼

부동산 주식 등 다양한 용어를 알아두면

 

좋은 점이 많은데 이번에 알아볼 내용은

환지방식이란 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

환지방식 이란 무엇인가?

개발될 토지를 토지 소유주의 동의를 얻어

개발한 뒤 토지 주인에게 개발된 토지로

재분배하는 방식을 말합니다.

위 그림을 참고하도록 하겠습니다.

토지구획 정리 하기 전에 토지는

 

좌측 그림처럼 굽은 도로와 제각각

다양한 모양을 가진 상태로 존재합니다.

 

토지 구획 정리가 이루어지면

좌측 그림처럼 반듯한 모양으로

 

구역과 도로가 정해지고

반듯하고 이쁘게 자리를 잡게 됩니다.

 

기초적으로 시작하는 단계지만

굉장히 중요한 부분입니다.

 

환지방식의 개발은 어떻게?

대지로써 효용성 증진

공공시설의 정비를 위해 토지의

교환 분합 그 밖의 구획 변경

 

지목 도는 형질의 변경이나

공공시설 설치 변경이 필요한 경우가 있습니다.

 

도시개발사업 시행 합니다.

하지만 지역의 지가가 다른 인근 지역에 비해

현저히 높을 때 수용 또는 사용 방식으로

시행하는 것이 어려운 경우가 있습니다.

위 사진은 평택시 희곡지구 개발계획도입니다.

환지방식으로 개발이 결정된 케이스입니다.

 

환지방식의 지정권자는 개발계획을

수립하기 위해 환지방식이 적용되는

 

토지면적 2/3 이상 해당되는

토지 그 지역 토지 소유자

1/2 이상의 동의를 얻어야 합니다.

 

그렇기 때문에 연락이 잘 닿지 않으면

상당히 골치 아파지는 경우가 있습니다.

 

감보율 이란 무엇인가?

토지구획정리 사업에서 공공용지

확보하고 공사비용을 충당하기 위해

토지를 공출받는 비율을 말합니다.

전체 토지면적 1,000미터 제곱을

보유한 주인이 환지방식 사업 후

 

800미터 제곱 면적의 토지를 돌려받았다면

보류지로 떼어준 땅의 면적은 200미터 제곱

 

그러면 감보율은 20%가 되는 겁니다.

보통 사업 대상지의 평균 감보율은

 

50%를 초과할 수 없지만

불가피한 상황이 발생하게 되면

 

지정권자 승인을 얻어 60%까지 가능하며

환지계획 구역 내에 토지 소유자

 

2/3가 동의를 하는 경우에도

60%까지 감보율이 가능합니다.

 

체비지 보류지란 무엇인가?

도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우

해당 사업에 필요한 재원을 확보하기 위해

 

사업주가 토지 소유주로부터 취득하여

처분할 수 있는 토지를 말합니다.

도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우

시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나

 

사업 계획서에서 정한 목적으로

사용하기 위해 일정한 토지를 정해

처분할 수 있는 토지를 보류 지라고 부릅니다.

 

시행자가 경비 충당 등을 위해

매각 처분할 수 있는 토지를 체비지라고 부르죠

 

입체 환지방식이란?

개발될 토지를 토지 소유주에게 동의를 얻어

개발 후 토지 주인에게 토지 대신

 

새로 건축되는 건축물의 일부 혹은

그 부지를 공유지분으로 보상하는 방식

토지구획 정리 사업이나 재개발사업을

시행할 때 사업시행자는 과소 토지가

되는 것을 방지하기 위하거나

 

재개발사업의 경우 공공용지와

오픈페이스를 확보하기 위해

 

보통은 기존 토지 소유자에게 토지가 아닌

건축물의 일부를 환지로 정하여 주는데

.

상황에 따라 이득을 볼 수도 있고

손해를 볼수도 있지만 유동성으로 생각하면

건축물도 나쁘지 않은 방법이기도 합니다.

 

요약

환지방식은 개발될 토지를

토지 소유자에게 동의를 받고

개발한 뒤 토지주에게 재분배하는 방식이다.

 

환지방식의 개발에 있어 유효한 건

대지로써의 효용성이 증진된다.

 

감보율은 50%를 초과할 수 없지만

불가피한 상황에는 60%까지 가능하다

 

입체 환지방식은 토지주의 동의를 얻은 뒤

토지대신 건축물 혹은 그 부지의

일부를 공유지분으로 보상하는 방식이다.